合同纠纷律师
您当前的位置 : 首 页 > 新闻中心 > 律所新闻

天津XX公司、天津市XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2020-12-08 18:25:56

合同纠纷律师


律师观点分析

天津XX公司、天津市XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津02民终2178号
上诉人(原审原告、反诉被告):天津XX公司,住所地天津经济技术开XX,
法定代表人:李X,总经理,
委托诉讼代理人:牛X,女,该公司所属总公司北京XX公司工作人员,
委托诉讼代理人:王XX,天津XX律师事务所律师,
被上诉人(原审被告、反诉原告):天津市XX公司,住所地天津开发区,
法定代表人:赵XX,执行董事,
委托诉讼代理人:苏XX,天津择鑫律师事务所律师,
上诉人天津XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人天津市XX公司(以下简称强英公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初80885号民事判决,向本院提起上诉,本院于2018年3月5日立案后,依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人,依据法律规定,不开庭进行了审理,本案现已审理终结,
XX公司上诉请求:1、维持一审判决一、二、五项;2、撤销一审判决第三项,改判XX公司不予给付强英公司损失98500元;3、撤销一审判决第四项,改判支持XX公司的一审诉请;4、一、二审诉讼费、律师费、保全费等因诉讼产生的一切费用由强英公司承担,事实和理由:1、没有证据证明XX公司实施了场地硬化,以及有所谓被XX公司拆除的彩钢房存在,强英公司没有举证证明损失真实存在以及具体数额,XX公司已经支付了三个月租金和违约金,一审判决XX公司再行承担违约责任缺乏事实和法律依据;2、强英公司强行阻止XX公司正常拉货和业务活动,造成巨大损失,对XX公司一审主张的返还租金和违约金等损失应予以支持;3、强英公司非法扣押货物造成严重损失,XX公司保留索赔权利,
强英公司辩称,不同意XX公司的上诉请求,请求驳回上诉,维持原判,
XX公司向一审法院起诉请求:1、判令解除双方签订的租赁合同;2、强英公司退还XX公司租赁物押金50000元、违约金27500元、租金68750元;3、强英公司赔偿XX公司经济损失共计56050元;4、诉讼费、律师费等因诉讼产生一切费用由强英公司承担,
强英公司向一审法院反诉请求:1、XX公司赔偿强英公司损失302580元,包括恢复土地原貌的费用约205080元、厂房闲置费用27500元、设备损失25000元、彩钢房损失45000元;2、XX公司拆除厂房内由其搭建的隔离墙,并对租赁期间损坏的消防栓、道路井盖等设施进行修复;3、反诉费用由XX公司负担,
一审法院认定事实:2016年6月15日,XX公司与强英公司签订《厂方土地租赁合同》,约定XX公司租赁强英公司位于天津开发区西区新昌路36号的东厂房及南场地,厂房面积1739平方米、场地面积1500平方米,用途为工业;厂房租金250000元/年,场地租金50000元/年,合计租金每年330000元,租赁物押金50000元;租金实行季度支付制,支付期为每季度末前5日内缴付下一季度的租金82500元;租赁期限从2016年8月1日至2019年7月30日止;在租赁期限内如XX公司须对租赁物进行建筑、改建,须事先向强英公司提交改建设计方案,并经强英公司同意;本协议租赁期内,任何一方由于自身原因要提前终止本协议的,应提前90日通知对方,同时违约方按一个月的租金向对方支付违约金27500元,若未按照提前90日的规定通知对方而擅自终止合同的,应向对方给予赔偿,赔偿金的计算方式为三个月的租金即82500元;本合同提前终止或有效期届满,双方未达成续租协议的,XX公司应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物,并将其返还强英公司等,
2016年6月27日,XX公司支付租赁物押金50000元,2017年1月12日,双方签署《提前终止合同通知》,内容为XX公司因自身原因,请求提前终止厂房土地租赁合同,鉴于合同约定,XX公司愿意承担相应的违约责任,现正式提前90天书面通知强英公司,原合同将截至2017年4月30日终止,关于相关损失赔偿及善后事宜,XX公司建议如下:1、按合同约定支付三个月租金及一个月租金的违约金,共计110000元;2、因XX公司违约所发生的其他损失的赔偿问题,XX公司确认强英公司还有其他损失并同意赔偿,在2017年4月30日全部撤出承租厂房土地前,就具体数额双方通过友好协商解决,如不能协商可向法院起诉;3、关于恢复土地原貌、开具租赁物发票、厂房土地交接等问题参照《厂房土地租赁合同》约定或合同法有关规定执行,当日,XX公司向强英公司支付了110000元,
另,2017年1月11日、1月21日、2月15日,XX公司组织车辆运输库存货物,强英公司阻止,双方因此发生争议,并报警,XX公司主张为此支付了运费5500元+1100元*3=8800元,叉车费用1200元及装卸人工费用1050元,同时,因未能依照与案外人唐山联合炭业科技有限公司约定交货日期交货,还于2017年3月1日向案外人唐山联合炭业科技有限公司支付违约金45000元,
一审法院认为,XX公司与强英公司签订的《厂方土地租赁合同》系双方真实意思表示,内容于法无悖,应认定合法有效,合同履行过程中,XX公司单方提出提前终止租赁合同,构成违约,应承担相应的违约责任,虽XX公司主张2017年1月12日双方签署的《提前终止合同通知》非其真实意思表示,但未能就此提供相应证据,故一审法院对XX公司的意见不予采纳,双方的权利义务关系应依据《提前终止合同通知》(以下简称通知)确定,根据该通知确认,案涉厂房土地租赁合同应于2017年4月30日解除,XX公司要求退还租金的请求缺乏事实依据,一审法院不予支持,关于强英公司阻止XX公司拉货的行为,强英公司主张行使留置权,因货物非租赁合同标的物,强英公司对该货物也不享有合法占有权利,故强英公司主张行使留置权不符合法律规定,一审法院不予支持,另通知中亦未写明强英公司可阻止XX公司拉货,那么强英公司阻止XX公司拉货的行为构成违约,应承担违约责任,现有证据表明强英公司阻止XX公司拉货致XX公司未按期交货给案外人造成损失45000元、运费损失5500元,叉车费用损失1200元及装卸人工费用损失1050元,共计52750元,强英公司应予赔偿,超出部分一审法院不予支持,
关于强英公司主张的恢复土地原貌、设备损失、彩钢房等损失问题,虽双方在通知中明确写明了XX公司确认强英公司还有其他损失并同意赔偿,但双方未能就损失金额达成一致意见,现强英公司亦未能就其损失具体数额提供充分证据,然,强英公司同意硬化场地及拆除彩钢房,未要求XX公司另行支付相关费用,系出于对于三年租期总租金收入的合理预期,现XX公司通知强英公司于2017年4月30日解除租赁合同,构成违约,应承担相应违约责任,因强英公司无法提供XX公司硬化场地运出的土方数量以及其修建彩钢房、购买相关设备花费的成本,一审法院综合考虑双方履行情况、过错程度,以及交易成本,酌情认定前述费用不超过三年期租金总收入的15%为宜,即148500元(330000元*3年*15%),至于厂房闲置费用问题,XX公司已经依约提前90日通知强英公司解除租赁合同,强英公司可另行使用、租赁,以获得收益,现有事实表明系强英公司阻止XX公司搬离,故强英公司要求XX公司支付厂房闲置费用,缺乏事实依据,一审法院不予支持,
关于XX公司主张的退还租赁物押金问题,租赁合同解除后,该笔费用可用于冲抵给强英公司造成的损失,则XX公司应赔偿强英公司的损失数额为98500元(148500元-50000元),
关于拆除厂房内由XX公司搭建的隔离墙,并对租赁期间损坏的消防栓、道路井盖等设施进行修复一节,双方一致同意另行解决,对此一审法院不作审理,
一审法院判决:“一、确认原告天津XX公司、被告天津市XX公司签订的《厂方土地租赁合同》于2017年4月30日解除;二、被告天津市XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告天津XX公司损失52750元;三、反诉被告天津XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告天津市XX公司损失98500元;四、驳回原告天津XX公司的其他诉讼请求;五、驳回反诉原告天津市XX公司的其他诉讼请求,如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息,本诉案件受理费4302元、保全费1520,共计5822元,原告负担4304元,被告负担1518元,反诉案件受理费5840元、保全费1270元,共计7110元,反诉原告负担3489元,反诉被告负担3621元,”
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,XX公司提交的企业信息与本案缺乏关联性,证人郑某作为股东之一投资成立与XX公司经营范围类似的企业,不直接证明证人郑某与案件存在利害关系,不足以推翻其一审证言内容,本院对此不予采信,
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认,
本院认为,关于XX公司主张退还的租金与违约金,是其与强英公司在提前终止合同通知中明确约定的,现XX公司主张系受强英公司强迫签订该通知,无充分证据予以证实,一审对此未予支持并无不当,另XX公司主张存在雇佣人员工资损失,并无充分证据予以证实,二审不予支持,关于硬化土地与拆除彩钢房的损失赔偿问题,双方签订的提前终止合同通知中明确存在其他损失,XX公司的主要负责人郑某一审出庭证明硬化土地与存在彩钢房的情况,强英公司的主张具有证据优势,但主张的赔偿数额依据不足,审查一审结合租赁合同情况酌定的数额无明显不当之处,二审予以维持,
综上所述,XX公司的上诉请求不能成立,应予驳回,依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十九条一款,判决如下:
驳回上诉,维持原判,
二审案件受理费3337元,由上诉人天津XX公司负担,
本判决为终审判决,

 

 


最近浏览:

高山景行 一苇可航

地点:天津市南开区水上公园鲁能国际中心写字楼12层

业务热线:15922011600             座机:022-87471500